Українська Банерна Мережа
UkrKniga.org.ua
Вітрилам потрібен попутний вітер, а знаменам – зустрічний. / Андрій Коваль

Додати в закладки



Додати в закладки zakladki.ukr.net Додати в закладки links.i.ua Додати в закладки kopay.com.ua Додати в закладки uca.kiev.ua Написати нотатку в vkontakte.ru Додати в закладки twitter.com Додати в закладки facebook.com Додати в закладки myspace.com Додати в закладки google.com Додати в закладки myweb2.search.yahoo.com Додати в закладки myjeeves.ask.com Додати в закладки del.icio.us Додати в закладки technorati.com Додати в закладки stumbleupon.com Додати в закладки slashdot.org Додати в закладки digg.com
Додати в закладки bobrdobr.ru Додати в закладки moemesto.ru Додати в закладки memori.ru Додати в закладки linkstore.ru Додати в закладки news2.ru Додати в закладки rumarkz.ru Додати в закладки smi2.ru Додати в закладки zakladki.yandex.ru Додати в закладки ruspace.ru Додати в закладки mister-wong.ru Додати в закладки toodoo.ru Додати в закладки 100zakladok.ru Додати в закладки myscoop.ru Додати в закладки newsland.ru Додати в закладки vaau.ru Додати в закладки moikrug.ru
Додати в інші сервіси закладок   RSS - Стрічка новин сайту.
Переклад Натисни для перекладу. Сlick to translate.Translate


Вхід в УЧАН
Анонімний форум з обміну зображеннями і жартами.



Додати книгу на сайт:
Завантажити книгу


Скачати одним файлом. Книга: УПРАВЛІННЯ ФІНАНСОВОЮ САНАЦІЄЮ ПІДПРИЄМСТВА / Конспект лекцій


10.8. Оцінювання об'єктів нерухомості

Іноді доводиться оцінювати окремі статті та об'єкти активів підприємства. Потреба оцінювати індивідуально визначене майно постає у разі продажу під час санації чи ліквідації частини майна боржника, під час приватизації чи застави окремих об'єктів активів та в ряді інших випадків. З метою оптимізації процесу оцінки майна підприємства окремі об'єкти активів доцільно об'єднати в однорідні групи:

1) об'єкти нерухомості;

2) нематеріальні активи;

3) рухомі об'єкти основних засобів;

4) рухомі об'єкти оборотних активів.

До об'єктів нерухомості належать будівлі, споруди, їх структурні компоненти та передавальні пристрої, у тому числі житлові будинки та їх частини.

Оцінюючи вартість об'єктів нерухомості, виконують роботу:

1. Визначають вартість земельної ділянки (права користування земельною ділянкою).

2. Збирають та аналізують всю доступну інформацію, необхідну для визначення як відновної вартості нерухомості з урахуванням поліпшень, так і різниці між поточною і відновною вартістю майна.

3. Визначають перелік зовнішніх ринкових чинників, які впливають на вартість об'єкта.

4. Збирають достовірні та підтверджені дані про факти продажу відповідних аналогічних об'єктів.

5. Збір інформації, необхідної для визначення грошового потоку, ставки дисконту, капіталізації.

6. Визначають вартість об'єкта всіма загальновизнаними методами оцінювання.

7. Інтерпретація (узгодження) результатів.

У процесі оцінювання слід враховувати вплив чинників:

§ умов землекористування;

§ фізичних, економічних і споживчих характеристик нерухомості;

§ вплив на вартість нерухомого майна вартості рухомого майна і нематеріальних чинників, що включаються в оцінку;

§ ефект, що може бути наслідком запланованих поліпшень на території, де міститься об'єкт нерухомості, або за її межами, якщо інформація про це впливає на стан ринку нерухомості;

§ концепції найефективнішого використання об'єкта нерухомості і земельної ділянки як вакантної (не зайнятої поліпшеннями).

Нерухомість оцінюють загальновизнаними методами:

§ ринкової вартості (метод аналогів та метод затрат);

§ балансової вартості;

§ капіталізованої вартості.

Щодо специфічних видів нерухомості неодмінно застосовують спеціальні методи оцінювання та спеціальні технічні прийоми, здебільшого — метод ринкової вартості, зокрема такі його різновиди, як метод аналогів та метод витрат.

Оцінювання за вартістю одиничного показника будівельного аналога.

Витрати на спорудження одиничного показника (квадратного метра загальної площі або кубічного метра будівельного об'єму) вибраного аналога збільшуються залежно від кількості таких одиничних показників оцінюваної будівлі (споруди).

Оцінювання за вартістю конструктивних елементів будівлі. Витрати на спорудження одиничного показника кожної частини будівлі (з урахуванням витрат на матеріали, робочу силу і прибутку підрядчика) множаться на кількість одиничних показників відповідної частини і додаються.

Метод кількісного аналізу. Додаються всі прямі і непрямі витрати на зведення нової будівлі (споруди).

Застосовуючи метод аналогів (порівняння продажу), оцінювач має додержувати таких вимог:

§ зібрати й інтерпретувати всю наявну інформацію про продаж та інші угоди щодо оцінюваної нерухомості за останні 5 років;

§ брати для порівняння лише такі об'єкти, продаж яких відбувався лише протягом трьох останніх років (інакше потрібно обґрунтовувати коригування вихідних даних);

§ особисто переконатися, що об'єкти, узяті за аналоги, справді мають характеристики, достатньо близькі до оцінюваного об'єкта.

У разі оцінювання вмонтованих приміщень методом витрат значення одиничного показника, узяте для будівлі в цілому, має коригуватися з урахуванням фактичної частки будівельних конструкцій і технічного устаткування у відновній вартості будівлі. Щоб оцінити вбудовані приміщення методом витрат, базову вартість одиничних показників слід розглядати окремо для вмонтованої і вбудованої частин приміщень.

Основні технічні параметри оцінюваного майна потрібно визначати на підставі даних бюро технічної інвентаризації, обстеження в натурі, вимірювання тощо, неодмінно подаючи відповідну інформацію у звіті про оцінювання вартості майна. У ньому зазначається також рік зведення будівлі (споруди). В окремих випадках експерт або спеціалізована організація за даними обстежень і вимірювань у натурі складає будівельно-технічний або технічний паспорт устаткування.

Нерухомість можна оцінювати також методом капіталізованої вартості доходів від експлуатації будівель та споруд. Одним із найпростіших способів отримання доходів від об'єктів нерухомості є передача їх в оренду. Щоб визначити чистий операційний дохід від здачі нерухомості в оренду, потрібно від валового доходу відняти експлуатаційні витрати. Вартість нерухомості за цим методом обчислюють у кілька етапів.

1. Згідно зі ставками орендної плати за аналогічні приміщення визначають потенційний валовий дохід від здачі об'єкта нерухомості в оренду.

2. Знаходять потенційний чистий операційний дохід, який можна отримати від здачі будівлі в оренду.

3. Розраховують теперішню вартість об'єкта нерухомості.

На практиці вартість об'єктів нерухомості оцінюють кількома методами й визначають середній показник результатів оцінювання за різними методами.

На підставі виконаного експертного оцінювання будівель (споруд) заповнюють сертифікат об'єкта експертного оцінювання.

Такий сертифікат в одному примірнику оформляють щодо кожного інвентарного об'єкта, який оцінювався, і додають до звіту про експертне оцінювання.

Книга: УПРАВЛІННЯ ФІНАНСОВОЮ САНАЦІЄЮ ПІДПРИЄМСТВА / Конспект лекцій

ЗМІСТ

1. УПРАВЛІННЯ ФІНАНСОВОЮ САНАЦІЄЮ ПІДПРИЄМСТВА / Конспект лекцій
2. 1.2. Економічна сутність санації та випадки, в яких приймається рішення про санацію. Поняття та порядок проведення досудової санації
3. 1.2.1. Економічна сутність санації підприємств
4. 1.2.2. Випадки, в яких приймається рішення про проведення санації
5. 1.2.3.Поняття та порядок проведення досудової санації
6. 1.3. Класична модель фінансової санації
7. 1.4. Антикризовий фінансовий менеджмент
8. Тема 2. Контролінг : сутність, завдання, методи та роль у санації підприємств 2.1. Сутність та основні завдання фінансового контролінгу
9. 2.2. Характеристика методів контролінгу
10. 2.2.1.Опитування (анкетування)
11. 2.2.2. Факторний аналіз відхилень
12. 2.2.3. Софт-аналіз ( аналіз сильних і слабких сторін підприємства)
13. 2.2.4. Портфельний аналіз
14. 2.2.5. Вартісний аналіз
15. 2.2.6. Аналіз точки беззбитковості
16. 2.2.7. Нуль-базис- бюджетування (zbb, zero-base-budgeting)
17. 2.2.8. АВС (XYZ)-аналіз
18. 2.2.9. Бенчмаркінг
19. 2.3. Система раннього попередження та реагування. Методи прогнозування банкрутства 2.3.1.Характеристика системи, завдання, етапи створення
20. 2.3.2. Методи прогнозування банкрутства
21. 2.4. Зміст та розробка плану санації
22. Тема 3. Санаційний аудит 3.1. Сутність, мета та характерні риси санаційного аудиту. Санаційна спроможність.
23. 3.2. Методи та програма санаційного аудиту
24. 3.3. Порядок проведення санаційного аудиту Етапи та порядок проведення санаційного аудиту : 3.3.1. Дослідження наявної санаційної концепції
25. 3.3.2. Аналіз виробничо-господарської діяльності
26. 3.3.3. Аудит фінансової сфери підприємства.
27. 3.3.4. Додатки
28. 3.3.5.Оцінка підприємства на ринку факторів виробництва та на ринку збуту готової продукції
29. 3.4. Складання та зміст акту аудиторської перевірки
30. Тема 4. Cанація балансу 4.1. Власний капітал, його функції та складові
31. 4.2. Збитки підприємства та джерела їх покриття
32. 4.3. Економічний зміст санації балансу та призначення санаційного прибутку
33. 4.4.Цілі та методи зменшення статутного фонду підприємств
34. 4.4.1. Деномінація та конверсія акцій
35. 4.4.2. Санація викупом акцій (придбання часток) у власників
36. Тема 5. Фінансові джерела санації підприємства 5.1. Внутрішні фінансові джерела санації підприємств 5.1.1 Поняття та класифікація внутрішніх джерел фінансової стабілізації
37. 5.1.2. Збільшення вхідних грошових потоків
38. 5.1.3. Зменшення вихідних грошових потоків
39. 5.2. Зовнішні фінансові джерела санації підприємств 5.2.1. Фінансування санації за рахунок акціонерного (пайового) капіталу
40. 5.2.2. Участь кредиторів у фінансовому оздоровленні боржника
41. 5.2.3. Фінансова участь персоналу в санації підприємства
42. Тема 6. Реструктуризація підприємства 6.1.Cутність , форми, види та передумови реструктуризації підприємств
43. 6.2. Реорганізація, спрямована на укрупнення підприємств (злиття, приєднання, поглинання)
44. 6.3. Реорганізація підприємств, спрямована на їх розукрупнення (поділ, виділення)
45. 6.4. Перетворення
46. 6.5.Передавальний та розподільний баланси
47. Тема 7. Економіко-правові аспекти санації, банкрутства та ліквідації підприємств 7.1. Необхідність, функції та завдання інституту банкрутства підприємств
48. 7.2. Порядок порушення справи про банкрутство
49. 7.3. Підготовче засідання господарського суду
50. 7.4. Процедура розпорядження майном боржника. Функції та повноваження розпорядника майна
51. 7.5. Попереднє засідання господарського суду
52. 7.6. Проведення зборів кредиторів і утворення комітету кредиторів
53. 7.7. Санація боржника на ухвалу господарського суду 7.7.1.Винесення ухвали про проведення санації боржника. Функції та повноваження керуючого санацією
54. 7.7.2. Продаж в процедурі санації майна боржника як цілісного майнового комплексу
55. 7.7.3. Звіт керуючого санацією
56. 7.8. Ліквідаційна процедура 7.8.1. Функції та повноваження ліквідатора та членів ліквідаційної комісії
57. 7.8.2. Ліквідаційна маса
58. 7.8.3. Черговість задоволення вимог кредиторів
59. 7.8.4. Звіт ліквідатора. Ліквідаційний баланс
60. 7.9. Мирова угода
61. 7.10. Припинення провадження у справі про банкрутство
62. 7.11. Приховане, фіктивне та зумисне банкрутство
63. 7.12. Методика виявлення ознак неплатоспроможності підприємства та ознак дій з приховування банкрутства, фіктивного банкрутства чи доведення до банкрутства
64. Тема 8. Особливості банкрутства окремих категорій суб'єктів підприємницької діяльності 8.1.Особливості банкрутства містоутворюючих підприємств
65. 8.2.Особливості банкрутства особливо небезпечних підприємств
66. 8.3.Особливості банкрутства сільськогосподарських підприємств
67. 8.4. Особливості банкрутства страховиків
68. 8.5.Особливості банкрутства професійних учасників ринку цінних паперів
69. 8.6.Особливості банкрутства суб'єкта підприємницької діяльності - громадянина
70. 8.7.Особливості банкрутства селянського (фермерського) господарства
71. 8.8. Особливості банкрутства боржника, що ліквідується власником
72. 8.9.Особливості банкрутства відсутнього боржника
73. 8.10. Особливості провадження санації боржника його керівником
74. 8.11. Особливості санації, банкрутства та ліквідації комерційних банків 8.11.1. Причини, симптоми та наслідки фінансової кризи банківської установи
75. 8.11.2. Санація комерційного банку . Функціонування банку в режимі фінансового оздоровлення
76. 8.11.3. Призначення тимчасової адміністрації для управління комерційним банком
77. 8.11.4. Ліквідація та реорганізація комерційного банку
78. Тема 9. Форми, правила та умови фінансування санації підприємств 9.1. Форми фінансової санації
79. 9.2. Визначення потреби в капіталі 9.2.1. Зміст та види потреби в капіталі
80. 9.2.2. Потреба в капіталі для проведення санації підприємства
81. 9.3. Забезпечення фінансової рівноваги на підприємстві
82. 9.4. Правила фінансування
83. 9.4.1. Золоте правило фінансування
84. 9.4.2. Золоте правило балансу
85. 9.4.3. Правило вертикальної структури капіталу
86. 9.4.4. Ефект фінансового лівериджу
87. Тема 10. Оцінювання вартості майна підприємства 10.1. Необхідність, завдання та принципи експертного оцінювання вартості майна підприємства
88. 10.2. Порядок оцінювання вартості майна
89. 10.3. Методи оцінювання вартості майна
90. 10.3.1. Метод балансової вартості
91. 10.3.2. Метод ринкової вартості
92. 10.3.3. Метод капіталізованої вартості
93. 10.4. Інвентаризація майна як складова частина оцінки його вартості
94. 10.5. Аудиторська перевірка фінансової звітності
95. 10.6. Оцінювання вартості підприємства як цілісного майнового комплексу
96. 10.7. Оцінювання вартості корпоративних прав
97. 10.8. Оцінювання об'єктів нерухомості
98. 10. 9. Оцінювання вартості нематеріальних активів і рухомого майна підприємств
99. 10.10. Звіт про експертне оцінювання вартості майна
100. Тема 11. Державна фінансова підтримка санації підприємств 11.1. Зміст та необхідність державної санаційної підтримки підприємств
101. 11.2. Форми та методи державної фінансової підтримки підприємств
102. 11.2.1. Пряме державне фінансування санації підприємств
103. 11.2.2. Непрямі форми державного фінансового сприяння санації підприємств
104. Ключові слова до теми 1:
105. Ключові слова до теми 2:
106. Ключові слова до теми 3:
107. Ключові слова до теми 4:
108. Ключові слова до теми 5:
109. Ключові слова до теми 6:
110. Ключові слова до теми 7:
111. Ключові слова до теми 8:
112. Ключові слова до теми 9:
113. Ключові слова до теми 10:
114. Ключові слова до теми 11:

На попередню


Додати в закладки



Додати в закладки zakladki.ukr.net Додати в закладки links.i.ua Додати в закладки kopay.com.ua Додати в закладки uca.kiev.ua Написати нотатку в vkontakte.ru Додати в закладки twitter.com Додати в закладки facebook.com Додати в закладки myspace.com Додати в закладки google.com Додати в закладки myweb2.search.yahoo.com Додати в закладки myjeeves.ask.com Додати в закладки del.icio.us Додати в закладки technorati.com Додати в закладки stumbleupon.com Додати в закладки slashdot.org Додати в закладки digg.com
Додати в закладки bobrdobr.ru Додати в закладки moemesto.ru Додати в закладки memori.ru Додати в закладки linkstore.ru Додати в закладки news2.ru Додати в закладки rumarkz.ru Додати в закладки smi2.ru Додати в закладки zakladki.yandex.ru Додати в закладки ruspace.ru Додати в закладки mister-wong.ru Додати в закладки toodoo.ru Додати в закладки 100zakladok.ru Додати в закладки myscoop.ru Додати в закладки newsland.ru Додати в закладки vaau.ru Додати в закладки moikrug.ru
Додати в інші сервіси закладок   RSS - Стрічка новин сайту.
Переклад Натисни для перекладу. Сlick to translate.Translate